Az ingatlan ajándékozás során az ajándékozó jogi úton, ingyenesen ruházza át a tulajdonjogot a megajándékozottra. Ehhez írásbeli szerződést kell kötni, és érdemes ügyvéd vagy közjegyző közreműködését kérni. Nézzük a részleteket!
Az ingatlan átruházásához szükséges, hogy a megajándékozott elfogadja a neki szánt ingatlant, a birtokát megszerezze, és a földhivatalnál bejegyezzék a tulajdonos változást.
Az ajándékozó visszakövetelheti az ingatlant, ha létfenntartása érdekében szükséges,vagy ha a megajándékozott súlyos jogsértést követ el az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására, és akkor is ha az ajándékozót valamilyen felek által ismet feltevés vezérelte az ajándékozásban, amely később meghiúsulult (például ha házasságkötés reményében adott ajándékot, azonban a házasságkötésre mégsem került sor), de az említettek bizonyítása jogi úton nehéz lehet. Az ajándékozás illetékkötelezettséggel járhat, de vannak kivételek, például az egyenesági rokonoknak adott ingatlanok esetében.
Mielőtt továbbmennénk, szeretnék röviden bemutatkozni.
Dr. Gáspár Sarolta vagyok, ingatlan és céges jogi feladatokra szakosodott ügyvéd. Több mint 20 év tapasztalattal segítem az ügyfeleimet eligazodni a jog világában.
Az ingatlan ajándékozás jelentése
A Polgári Törvénykönyv szabályozza a személyek alapvető vagyoni viszonyait, így az ingatlan ajándékozás feltételeit is. Az ajándékozás, ahogyan a köznyelvben is, azt jelenti, hogy ingyenesen, ellenszolgáltatás nélkül ruházza át a tulajdonos az ingatlan tulajdonjogát és birtokát. A megajándékozott pedig elfogadja, átveszi azt.
Fontos feltétel azonban, hogy ezt a szándékot minden esetben írásban kell rögzíteni vagyis csak akkor beszélhetünk ingatlan ajándékozásról, ha arról szerződés született.
Az ingatlan ajándékozás menete és szabályai
Az írásbeliség fontos szabály. Bár nem kötelező ügyvédi okiratot készíttetni, de érdemes szakértő segítségét kérni, hogy a tranzakció biztosan jogszerű legyen. Fontos leszögezni, hogy írásban kell az ajándékozás szándékát kifejezni.
Szintén nagyon fontos, hogy ajándékozni csak a tulajdonosnak van joga vagyis a szerződés előtt, ahogyan az az adásvételnél is megszokott, meg kell győződni arról, hogy az ingatlan tulajdoni lapján mi szerepel. Van-e másik tulajdonos, terheli-e valami az ingatlant.
Az ingatlan ajándékozás menete a következő: miután az felek megállapodtak az ajándékozás tárgyában és körülményeiben, felkeresnek egy szakértő ügyvédet, aki ellenőrzi a feltételeket, majd elkészíti a szerződést. Az okirat aláírása után a földhivatali eljárást 30 napon belül el kell indítani, és az új tulajdonos bejegyzésével lezárul a folyamat.
Az ingatlan ajándékozás költségei
Az ajándékozás ingyenességet jelent, ugyanakkor a hivatalos eljárásnak vannak költségei. Az érintett ingatlan tulajdoni viszonyainak ellenőrzését a földhivataltól lekért tulajdoni lap segítségével végezhetjük el. A hiteles tulajdoni lapért fizetni kell, de évente két alkalommal ingyen lekérhetjük.
Szintén költségként merül fel az ügyvédi munkadíj illetve az okiratszerkesztés díja. Amennyiben nem egyenesági rokonok, testvérek vagy házastársak között jön létre az szerződés, illetékfizetési kötelezettség is keletkezik. Erről később bővebben írok majd.
Az ingatlan ajándékozás írásba foglalása
Ahogyan azt többször kiemeltem már, ingatlan ajándékozás csak írásban történhet. Ingatlan ajándékozása esetén a tulajdonjog földhivatali átvezetéséhez közjegyzői okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szükséges. A szerződésben mindenképpen egyértelműsíteni kell a szerződő felek személyét és az érintett ingatlant is. Emellett rögzíteni kell, hogy az ajándékozó ingyen, ellenszolgáltatás nélkül kívánja átruházni a tulajdonjogot és a birtokot, amelyet a megajándékozott elfogad. A megajándékozott a dolog átvételére köteles. Ezen elemek nélkül nem jöhet létre érvényes szerződés.
Az írásbeliség azért is fontos, mert az ingatlan nem szokásos mértékű ajándék. Szokásos mértékűnek az olyan értékű ingó ajándékot tekinti a bírói gyakorlat, mely általában jellemzi az adott család vagy közösség ajándékozási szokásait. Ez eltérő lehet családonként, van ahol egy drága óra vagy festmény is megszokott mértékű, míg másoknál ez kiemelkedően nagyvonalú meglepetés.
Ingatlan ajándékozási illeték fizetése
A vagyonszerzést hazánkban főszabály szerint illeték terheli (Lásd vagyonszerzési illeték cikkemet), ezért jogosan merül fel a kérdés, hogy mennyit kell fizetnie annak, aki ingatlant kap ajándékba. A lakásingatlanok esetében 9 százalék az illeték mértéke.
Azoknál az ingatlanoknál, amelyek nem minősülnek az illetéktörvény alapján lakásnak, az illeték kétszer ekkora vagyis 18 százalék. De elengedik az illetéket, ha valaki az ajándékba kapott telekre (mely önmagában illetékköteles volna) 4 éven belül lakóházat épít.
Ajándékozás esetén mentesül az illeték megfizetése alól, aki egyenesági rokonától, házastásától vagy testvérétől kapott ingatlant.
Szintén illetékmentes, ha termőföld az ajándék. Ezt egyébként csak rokonnak (közeli hozzátartozónak), az államnak, egyháznak vagy önkormányzatnak adhatjuk.
Külön mentességet élveznek a közhasznú alapítványok, ha tehát valaki egy ilyen szervezet működését kívánja ingatlan ajándékozás alkalmazásával segíteni, akkor az alapítványnak nem keletkezik fizetési kötelezettsége.
Ingatlan ajándékozás köteles rész
Az ingatlan ajándékozás tipikusan családon belül történik, ezért érinti az öröklés kérdéskörét is.
Jelenleg az ajándékba kapott ingatlan (vagy nagy értékű ingóság), amennyiben az örökhagyó azt a halála előtti tíz évben adta, beleszámít a köteles részbe.
Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy a hagyatéki eljárás során a tíz éven belül elajándékozott ingatlan értékét, a megajándékozott örökségének részeként tekintik, beleszámítva azt a teljes hagyatékba.
Az ingatlan ajándékozás bejelentése, bejegyzése
Az írásban megszületett megállapodást, mely az ingatlan ajándékozás kötelező eleme, be kell nyújtani a földhivatalhoz, hogy a tulajdonosváltozást nyilvántartásba vegyék. Ezzel válik véglegessé a tranzakció és egyértelművé a változás.
Amikor nincs ügyvédi közreműködés, előfordulhat, hogy elmarad ez a fontos, lezáró feladat. Ez nem teszi meg nem történtté az írásba foglalt gesztust, de kizárólag az azt aláíró felekre nézve kötelező. Amennyiben egy jóhiszemű, harmadik fél megvásárolja az ingatlant, melyet korábban elajándékoztak, nem jelent védelmet a be nem jegyeztetett szerződés.
Ingatlan ajándékozás családon belül
A leggyakoribb, hogy egy ingatlant családon belül ajándékoznak el, de van különbség aszerint, hogy közeli rokontól vagy távolabbi hozzátartozótól kapja-e valaki. Az egyenesági rokontól (szülők, nagyszülők), házastárstól és a testvérektől kapott ajándék ugyanis illetékmentes.
A vérségi mellett az örökbefogadással szerzett rokonság is ebbe a körbe tartozik. Ugyanakkor az unokatestvérek vagy távolabbi rokonok számára illetékfizetési kötelezettség keletkezik, ha, például, ingatlant kapnak ajándékba.
Ingatlan ajándékozás kiskorú részére
A cselekvőképesség fontos szempont az ajándékozásban, hiszen például az ingatlan ajándékozás során nem csupán az ajándékozónak kell egyértelművé tennie szándékát, hanem a megajándékozottnak is el kell fogadnia az ajándékot, hogy a tulajdon gazdát cserélhessen.
Ez kiskorú megajándékozott esetében azt jelenti, hogy a törvényes képviselőnek, a gyermek nevében, el kell fogadnia az ajándékot és a gyámhatóság beleegyezését is be kell szerezni. Ettől el lehet tekinteni abban az esetben például, amikor az ajándékozással egyidejűleg a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére, az ajándékozó javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor.
Ingatlan ajándékozás halál esetére
Speciális esete az ajándékozásnak, amikor az ajándékozó kívánsága az, hogy halála után kapja meg az ingatlant a megajándékozott. Az ajándékozás feltétele, hogy a megajándékozott túléli az ajándékozót. A szerződés az örökhagyó életében jön létre, a megajándékozott pedig az örökhagyó halálával szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát.
Az ajándékozás fentebb részletezett szabályai ebben az esetben is érvényesek, kiegészülve azzal, hogy az elkészített szerződésnek meg kell felelnie az öröklési szerződéssel szemben támasztott alaki követelményeknek is.
Különbség azonban az örökölt és az ajándékba kapott értékek között, hogy utóbbira nem vonatkoznak a hagyatéki terhek. Így például a temetés, az örökhagyó esetleges tartozásai, stb. sem.
Az ingatlan ajándékozás hatása az öröklésre
Az ajándékozó halála előtti tíz évben kapott ajándék beleszámít az úgynevezett köteles részbe vagyis nagyban alakítja a hagyaték elosztását. Igaz ez akkor is, ha az ajándék megszerzése az ingatlant adó fél halála után történik meg. Kötelesrész címén a kötelesrészre jogosultat annak harmada illeti meg, ami neki – a kötelesrész alapja szerint számítva – mint törvényes örökösnek jutna.
Fontos szempont, hogy az örökség, ahogyan az ajándék is, visszautasítható vagyis a jogosult nyilatkozhat úgy, hogy nem tart igényt az ingatlanra.
Különleges helyzetet teremt az is, ha kiskorú örököl ingatlant, például unoka a nagyszülőtől. Ezt az ingatlant ugyanis nem ajándékozhatja a szüleinek, csak ha a gyámhatóság erre engedélyt ad.
Ingatlan ajándékozás haszonélvezeti joggal
Gyakori megoldás, hogy a tulajdonjogot átruházó az ingatlant az ajándékozás után is használni kívánja. Az ajándékozással együtt létesíthető haszonélvezeti jog az ingatlanra, vagy annak egy részére. A már bejegyzett, fennálló haszonélvezeti jog az ajándékozást nem érinti.
Ha a tulajdonváltozás ellenére a haszonélvezet fennmarad, a haszonélvező beleegyezésére nincs szükség az ajándékozáshoz, ám praktikus okokból érdemes tájékoztatni erről. A haszonélvezet megszüntetése csak a haszonélvező írásbeli beleegyezésével lehetséges.
Mikor nem lehet egy ingatlant elajándékozni?
Elajándékozni csak olyan értéket lehet, mely a tulajdonunkban van, ingatlan ajándékozás esetén sincs ez másként. Ingatlant csak a tulajdonos adhat ajándékba, a földhivatal által bejegyzett személy, személyek jogosultak csak erre.
Az ajándékozáshoz közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs beleegyezése szükséges. Az ingatlanra bejegyzett terhek is akadályozhatják az ügyletet, ezért emeltem ki a tulajdoni lap, szerződéskötés előtti, áttekintésének fontosságát.
Speciális jogszabályok vonatkoznak a termőföldre, amely nehezítheti vagy akár el is lehetetlenítheti az ajándékozást.
Az ingatlan ajándékozás hátrányai
Az ingatlan ajándékozás anyagi vetületei jelenthetnek problémát a megajándékozottnak, ha például nem egyenesági rokon, így illeték fizetésére kötelezett. Ez nem lakásingatlanok esetén 18 százalék is lehet, ami, nagyértékű létesítményeknél magas összegű fizetési kötelezettséget róhat a megajándékozottra.
Emellett fontos azzal is tisztában lennie a kedvezményezettnek, hogy az ajándék visszakövetelhető, például akkor, ha az ajándékozó körülményeiben jelentős változás következik be (létfenntartása veszélyeztetett), vagy az ajándékozóval szemben a megajándékozott bűncselekményt elkövet, vagy ha a felek által ismert feltevés meghiúsult ( ez utóbbi esetben a bírói gyakorlat elsősorban a házasulandóknak, ill. a házastársaknak adott ajándékok visszakövetelésével foglalkozik).
Ingatlan ajándékozási szerződések több mint 20 év tapasztalattal
Ha ingatlan ajándékozást tervez, javaslom, hogy minden esetben kérje tapasztalt ügyvéd segítségét, nehogy a gondoskodó gesztusból jogi félreértés vagy komolyabb probléma adódjon.
Örömmel segítek én is, forduljon hozzám bizalommal!
