Egyre elterjedtebb az elmúlt években az ingatlan piacon a vételi ajánlat. Ebben a cikkben megnézzük, mi az, amit döntés előtt mindenképpen érdemes tudni erről a dokumentumtípusról.
Ha sikerült megtalálnia a megfelelő ingatlant, egy jól megfogalmazott vételi ajánlat garantálhatja, hogy a tulajdonos a jövőben Önnel köt majd adásvételt. Ennek köszönhetően előnybe kerül a többi érdeklődővel szemben.
Az ingatlan adásvételeknél az egyik legfontosabb dolog az, hogy a felek megegyezzenek az ingatlan vételárában, a vételár pontos megfizetésének ütemezésében és a birtokba adás időpontjában.
Hogyan járjunk el, ha az adásvételi szerződés aláírása előtt még néhány teendő hátravan, de a felek szeretnék biztosítani, hogy egymással fognak szerződést kötni? Mit lehet tenni ez esetben? Hozzunk létre egy okiratot, melyben a vevő közli vételi szándékát az ingatlanra? Hogyan kell átadni a foglalót?
Járjuk végig a kérdéskört!
Mi az a vételi ajánlat?
Az ajánlattevő a vételi ajánlatban arra vállal kötelezettséget, hogy a rögzített feltételekkel (vételár, ütemezés, birtokbaadás, tulajdonjog átruházás) a tulajdonossal egy későbbi időpontban adásvételi szerződést fog kötni.
Hogyan kapcsolódik a vételi szándéknyilatkozathoz?
A vételi ajánlat tartalmazza az ajánlattevő vételi szándéknyilatkozatát, azaz a vételi ajánlat egy konkrét szándéknyilatkozat.
Milyen kötöttségeket von maga után a vételi ajánlat?
Ha az ajánlattevő írásban vételi ajánlatot tesz, abban egyértelműen kifejezésre kell juttatnia az adásvételi szerződés megkötésére irányuló szándékát. Ha nyilatkozata a lényeges kérdésekre is kiterjed, akkor nyilatkozatához kötve marad.
Az ajánlati kötöttség azt jelenti, hogy az ajánlatot tevő, a vételi ajánlatban foglaltak szerint kötelezettséget vállal ajánlatáért, mely őt jogilag is köti, az abban foglaltak pontos teljesítésére.
Ha az ajánlatban az elfogadásra határidőt állapít meg, ez esetben az ajánlattevőt a vételi ajánlata a nyilatkozatában vállalt határidőig köti, a határidő lejártáig ajánlatát nem vonhatja vissza, ahhoz kötve van.
A határidő végéig köteles tartani a szavát, nem válaszolhatja azt, hogy időközben meggondolta magát, és az ajánlatától már elállt.
Milyen jogi kockázatokkal jár?
A fő jogi kockázat a vételi ajánlat esetében az, hogy jogi kikényszeríthetősége miatt, a vételi ajánlatot tevőnek, a vételi ajánlatnak megfelelően akkor is „állnia kell a szavát”, ha a körülmények megváltoznak, és a vétel továbbiakban nem, vagy nem ugyanazon feltételekkel felelne neki meg.
Mennyi ideig kötelez a megtett ajánlat?
A vételi ajánlatban érdemes konkrét határidőt meghatározni, mert kihat a szerződés végső beteljesedésének idejére, egyéb esetben a törvény nem konkretizálja, hogy mennyi ideig kötelez a megtett vételi ajánlat.
Mire figyeljünk vevőként?
Vevőként nagyon fontos, hogy olyan vételi ajánlatot tegyünk, melyet ténylegesen tartani tudunk, mind vételár, mind a részletfizetés, mind a határidők tekintetében.
Vegyük azt is nyomatékkal figyelembe, és számoljunk vele, hogy amennyiben hitelre vásároljuk az ingatlant, a bankok által előírt követelményrendszernek és határidőknek is megfeleljen a vételi ajánlatunk.
Vételi ajánlat minta helyett
Mindenképpen fontosnak tartom, hogy vásárlóként lehetőleg ne elégedjünk meg az eladó, vagy az őt képviselő ingatlanközvetítő vételi ajánlat mintájával. Inkább készíttessünk hozzáértő ügyvéddel saját vételi ajánlatot.
Mit tartalmaz a vételi ajánlat?
A vételi ajánlat tartalmazza az ingatlanért felajánlott vételárat, annak ütemezését, a határidőket, az ingatlan pontos, helyrajzi szám szerinti megjelölését, az ajánlattevő és az eladó pontos adatait, az okirati szabályoknak megfelelően.
Ki készíthet vételi ajánlatot?
Bárki tehet és készíthet vételi ajánlatot azzal a törvényben előírt megkötéssel, hogy rendszeresen és ellenérték fejében okiratot szerkeszteni ügyvédi tevékenység folytatására jogosult személy jogosult.
Azonban, az ingatlan vételi ajánlattételnél kötelezően előírt az írásbeliség, illetve a felmerülő egyéb jogi kérdések tisztázása végett már a kezdetektől célszerű ingatlan ügyvéd segítségét igénybe venni. Az jogi szakember szakértelmére a későbbiekben, az adásvételi szerződés megkötésekor úgy is elengedhetetlenül szükség lesz.
Miért jobb az interneten fellelhető iratmintáknál a jogi szakember által készített vételi ajánlat?
A neten keringő iratminták gyakran általános és nem mindenre kiterjedő sablonok, melyek nem alkalmasak az egyedi és esetlegesen az adásvételt meghiúsító hibák kiküszöbölésére.
Ezzel szemben a jogban jártas szakember a biztosítéka annak, hogy mind joghatásában, mind beteljesülésében a vételi ajánlat egy kölcsönös megelégedésre szolgáló végleges adásvételi szerződés létrejöttét garantálja.
Milyen rizikói vannak, ha mintát használunk?
A legnagyobb kockázat, hogy a laikusok által használt, vagy akár eleve nem szakértő által készített, releváns ügyre igazított okirat nem veszi figyelembe az adott jogügylet valamennyi aspektusát.
Jellemzően mintát azok vesznek igénybe, akik a költségeket szeretnék csökkenteni. Azonban a nem jogi szakértővel átbeszélt és kielemzett jogügyletek számos hibát keletkeztethetnek, melyek akár súlyos anyagi és időbeli kárt okozhatnak.
Vételi ajánlat foglalóval
Mikor kell foglalót fizetni?
A foglaló egy szerződési biztosíték, amely átadható elfogadott vételi ajánlat, előszerződés vagy adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg is.
A vételi ajánlatot ugyan nem szükséges, de célszerű foglalós megállapodással megerősíteni. Ilyenkor a foglaló jogkövetkezményei erősítik a vételi ajánlat komolyságát, mert bármely foglalóval megerősített szerződési kötelem megerősíti a felek közötti megállapodást a foglaló összegének erejéig.
Mennyi a foglaló jellemző mértéke?
A foglaló a jogügyletek számottevő részében az ingatlan megállapodott vételárának 10%-a, de ettől a felek bármely irányban eltérhetnek. A túlzott mértékű foglalót jogvita esetén a bíróság mérsékelheti. Ne feledjük, a foglaló és az előleg jogi természete közötti különbséget!
A foglaló is szerződésnek minősül? Milyen csapdákba lehet beleesni?
Gyakran jön a kérdés, hogy vajon a foglaló + “valamilyen papír” = vételi ajánlat?
Tisztázzuk.
A foglaló nem szerződés, hanem egy kölcsönös anyagi biztosíték mind az eladó, mind a vevő részéről. Önmagában nem elegendő a vételi ajánlat kiváltására, ezért egy foglaló egy vételi ajánlatnak nem minősülő „valamilyen papírral” együtt sem alkalmas arra a biztonsági szintre, amelyet egy elfogadott vételi ajánlat (amelyet előszerződésnek tekintünk) garantálhat.
A foglaló tehát szerződési biztosíték, és jogilag csak akkor adható át, ha a felek között szerződés (ide tartozik az előszerződés is) jön létre, és az átadott pénz fizetésére a szerződésben foglalt kötelezettségvállalások megerősítéseként került sor.
Milyen kockázatokkal jár a foglaló?
A 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:185§ rendelkezése alapján a szerződés teljesítése esetén a Foglaló a vételárba beszámít.
A szerződés meghiúsulása esetén viszont a meghiúsulásért felelős szerződő fél az adott Foglalót elveszti, illetőleg a kapott Foglaló kétszeres visszatérítésére köteles.
Ha pedig a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős, vagy amelyért egyik fél sem felelős, a Foglaló összege a Vevőnek visszajár.
Mikor és hogyan érdemes vételi ajánlatot tenni?
Vételi ajánlat a jogszabályi előírások szerint mindig írásban történjen.
Vételi ajánlatot akkor adjunk, vagy fogadjunk el, ha az tartalmazza valamennyi lényeges elemét az adásvételnek. Valamint, ha biztosak vagyunk benne, hogy akár foglaló terhe mellet tudjuk vállalni az abban foglalt kötelezettségeinket.
Szóbeli ajánlat is érvényes?
A törvényi előírások értelmében a vételi ajánlat írásban érvényes.
Emailben is küldhetünk vételi ajánlatot, amennyiben a felek már ezt megelőzően, kölcsönösen elfogadták az emailben küldött jognyilatkozatokat a felek érvényes nyilatkozatának.
A vételi ajánlat mikortól érvényes?
Vételi ajánlat akkor érvényes, ha a fentiekben ismertetett tartalommal írásban rögzítették, a címzetthez eljuttatták, és annak lejárta előtt a vételi ajánlat címzettje azt írásban elfogadta vagy visszautasította.
Lehetőség van módosításokkal elfogadásra is, mely alapja lehet egy minden tekintetben pontosított, végleges adásvételi szerződésnek.
Vételi ajánlat visszavonása
A hatályossá vált ajánlat nem vonható vissza, ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan. Ezen kívül nem vonható vissza a vételi ajánlatban elfogadásra megállapított határidőig sem, valamint határidő hiányában az eladó elfogadó nyilatkozata után.
Ez utóbbi esetben a Polgári törvénykönyv szabályozza, mikor kell az eladónak elfogadnia az ajánlatot.
Ha az ajánlattevő a kötöttségének idejét nem határozta meg, akkor a jelenlevők között tett ajánlat esetében az ajánlati kötöttség megszűnik, ha a címzett az ajánlatot nyomban el nem fogadja.
Távollevőnek tett ajánlat esetében az ajánlati kötöttség annak az időnek elteltével szűnik meg, amelyen belül az ajánlattevő a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta.
Az ajánlati kötöttség az ajánlat visszautasításával is megszűnik.
Megszűnik az ajánlati kötöttség akkor is, ha az ajánlattevő az ajánlatát a címzett elfogadó jognyilatkozatának elküldését megelőzően, a címzetthez intézett jognyilatkozatával visszavonja.
Fontos! Amennyiben a visszavonás meghiúsul, abban az esetben a vételi ajánlatban foglaltak kötik az ajánlattevőt, mely bírósági úton is kikényszeríthető. Ezért javasolt a felelőtlenül megtett vételi ajánlatok mellőzése.
Vételi ajánlat megkötése ügyvéd segítségével
Az ügyvéd ellenjegyzése a magánokiratot teljes bizonyító erővel ruházza fel, amely a tanúk igénybevételét sem igényli.
A folyamat úgy néz ki, hogy a jogban jártas szakember az ajánlattevő személyazonosságát ellenőrzi, megszerkeszti az egyedi jogügyletre szabott okiratot. Ehhez elegendő csupán az ajánlattevő jelenléte, bár, ha megoldható, a felek együttes jelenléte gyorsítani tudja a folyamatot.
Záró gondolatok a vételi ajánlatról
Amennyiben ingatlan adásvétellel kapcsolatos jogügyletben akár az eladói, akár a vevői oldalon érdekelt, javaslom vegye igénybe ingatlan ügyvéd segítségét. Így számos hibától mentesülhet, és jóval előnyösebb megállapodást köthet – nem csupán anyagi szempontból, hanem megóvja a szükségtelen aggodalmaktól és felesleges stressztől is.
Már a vételi ajánlat aláírása előtt látni kell a friss tulajdoni lapot, javasolt megtekinteni társasház esetén a társasházi alapító okiratot, szervezeti- működési szabályzatot. Lakóház esetén az épület feltüntetéséről térképmásolatot, és még számos tényező fennállhat, amire nagyon fontos figyelni jogi szempontból.
Már a vételi ajánlatban fontos mindent jól rögzíteni, például nem mindegy milyen határidőkkel kerül a vételár megfizetésre.
Befolyással lehet a fizetési ütemezésre, ha banki kölcsön igénybevételével vásárol, vagy amennyiben harmadik személy elővásárlási joga áll fenn, vagy az ingatlan terhelt.
Erre különösen figyelni kell, mert a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlat jogilag előszerződésnek minősül. Így, ha az ajánlattevő nem a vállaltak szerint fizet, akkor a szerződés meghiúsulásért felelős. Ez esetben elveszíti a foglalót, amelyet a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlattal, illetve előszerződéssel a tulajdonosnak átadott.
Ha ingatlanközvető bevonásával vásárol, gyakran előfordul, hogy a vételi ajánlat aláírását javasolják. A vételi ajánlat aláírása előtt javaslom, hogy kérjen jogi segítséget.
Napjainkban szinte minden ingatlan jelentős értéket képvisel, amelynek biztonságos, jogilag megfelelő lebonyolítására szánt ügyvédi költség sokszorosan megtérül.
Szívesen nyújtok segítséget ingatlanügyeiben, bátran keressen meg!
