Az ingatlanvásárlás, bár elsőre egyszerűnek tűnik, számos olyan részlet akad, amire figyelni kell. Minden tranzakció más, ezért fontos, hogy egy ingatlan adásvételi szerződés készítésében járatos ügyvéd segítségét kérje a vásárló, garantálva a biztonságos ügymenetet.
Az ingatlan kiválasztása után máris érdemes konzultálni a szakemberrel. Főként, ha hitelt vagy állami támogatást is szeretne igénybe venni a vevő jelölt. A szerződéskötés legfontosabb részleteit – és a leggyakoribb buktatókat – foglaljuk össze cikkünkben.
Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei
Ahogyan minden szerződésnél az ingatlan adásvételi szerződés esetén is alapkövetelmény, hogy a tranzakcióban résztvevőket, eladót és vevőt, egyértelműen azonosítsuk a dokumentumban.
Mindegy, hogy természetes vagy jogi személyről van szó, a pontos név és a cím rögzítése minden esetben elkerülhetetlen.
A természetes személyeknél a születési adatok és az adóazonosító jel szükséges. Vállalkozások esetén pedig az adószám, a cég székhelyének címe és a cégbejegyzési száma mellett az aláírásra jogosult személy adatait is meg kell adni a szerződésben.
Legalább ilyen fontos, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlant is azonosítsuk. Ehhez a cím és a helyrajzi szám is szükséges, valamint azt is le kell szögezni, hogy mekkora tulajdoni hányada cserél gazdát az adott tranzakcióban.
Ki kell fejeznie a szövegnek az adásvétel szándékát és meg kell határoznia a vételár összegét is. Nem csupán azt kell leírni mennyi a végösszeg, hanem azt is, hogy milyen ütemezéssel, milyen határidőkkel fogja kifizetni a vevő a megállapított árat. Ezzel együtt azt is bele kell foglalni a szerződésbe, hogy milyen következményekkel számolhat a vevő, ha meghiúsul a tervezett fizetés, a megadott határidőig.
Meg kell adnia a feleknek, hogy mikor történik majd a birtokbaadás és az ingatlan esetleges terheinek rendezését is írásba kell foglalni, ahogyan az adásvétel illeték és adó vonatkozásait is. Emellett a szavatosságról is rendelkezik egy precízen elkészített ingatlan adásvételi szerződés.
Gyakori kérdés, hogy szükséges-e ügyvédi ellenjegyzés az ingatlan adásvételi szerződésekre. Erre nem lehet egy szóval válaszolni. Ugyanis a szerződés érvényes lehet enélkül, de a vevő tulajdonjoga csak olyan dokumentum alapján kerülhet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre, amelyen az ügyvédi pecsét rajta van. Vagyis a joghatást csak ez garantálhatja, ezért mindenképpen érdemes ingatlanügyekben járatos ügyvédet felkeresni, ha lakást vagy házat kívánunk vásárolni.
A szerződő felek személye
A hazai gyakorlat az, hogy a vásárló választja ki és fizeti az ügyvédet, aki elkészíti és ellenjegyzi az ingatlan adásvételi szerződést. Az ingatlanok esetén az írásbeli szerződés elkerülhetetlen, nem lehet szóban kötelező érvényű megállapodást kötni. Ugyanakkor nem kell az ügyvédi ellenjegyzés az érvényességhez, a földhivatalok azonban nem jegyzik be enélkül a tulajdonjogot.
Vagyis a joghatáshoz szükség van szakemberre, ezért általában a dokumentum szerkesztését is az ügyvéd végzi, figyelembe véve az adott tranzakció sajátosságait.
Mivel tulajdonjog, ahogy a neve is mutatja, kizárólag tulajdonostól szerezhető, ezért fontos, hogy az adásvétel elindítása során a tulajdoni lap adatait is áttekintsük.
Cégek esetén a vállalkozás nevében eljáró személy lesz az aláíró.
Az egyik gyakori buktató az elővásárlási jog
Társasházi lakások esetén a leggyakoribb, de más esetekben is előfordulhat, hogy a megvásárolni kívánt ingatlanra egy harmadik félnek elővásárlási joga van.
Jelenleg az ingatlan-nyilvántartásban nem mindig szerepel, hogy van-e az adott lakáson vagy épp garázson valakinek elővásárlási joga. A társasházak esetén azonban az alapító okirat tartalmazza, ha van ilyen szabály a lakóközösségben, az osztatlan közös tulajdon esetén pedig minden esetben fennáll. Elővásárlási jog szerződéssel is szerezhető, de ennek érvényesítése nagyon nehéz, ha nem jegyezteti be a jogosult a nyilvántartásba. Az elővásárlási jog nem jelenti azt, hogy nem veheti meg más az ingatlant, de néhány fontos lépést meg kell tenni ilyen esetekben.
Az eladónak a vételi ajánlatot teljes terjedelmében a jogosult rendelkezésére kell bocsátania. Plusz egy életszerű határidőt kell biztosítania, hogy dönthessen él-e ezzel a lehetőséggel vagy sem. Ez a gyakorlatban úgy szokott működni, hogy a felkért ügyvéd egy tértivevényes levélben elküldi az érintettnek a vételi ajánlatot. Majd az erre érkező lemondó nyilatkozatot vagy ennek hiányában a tértivevény eredeti példányát becsatolja az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez. Ha az elővásárlási joggal élni kíván az arra jogosult, akkor a vételi ajánlatban szereplő összeg megfizetésével az ingatlant ő veheti meg.
Amennyiben az elővásárlási joggal rendelkező nem mondott le és nem is került értesítésre, akkor a tulajdonosváltozást nem jegyzi be a földhivatal. Ilyenkor utólag hiánypótlási eljárásban még beszerezhető a szükséges lemondás.
A lemondó nyilatkozattól akkor lehet eltekinteni, ha rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna az összes érintettől a beszerzése. Erről a szerződő feleknek kell egyhangúan nyilatkoznia, de nyomós indokkal kell alátámasztaniuk. Hiszen azt, hogy költséges a nagyszámú jogosult kiértesítése nem fogadja el a bíróság. Ennek megítélését is érdemes ingatlanügyekben jártas ügyvéddel áttekinteni.
Az ingatlan adásvételi szerződés tárgya
Az ingatlan terheit, mely lehet jelzálog, végrehajtási jog, haszonélvezeti jog és vezetékjog is. A jelzáloggal együtt, általában a hitelező bank, elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeztet egy ingatlanra.
Sokan úgy vélik, ez azt jelenti, hogy az adott lakás vagy ház nem eladható, de ez nem igaz. A jelzáloggal terhelt ingatlan eladása komplex és több lépésből álló folyamat, de nem lehetetlen.
A haszonélvezet nem jelent akadályt a tulajdonosváltozásban. De fontos tudni, hogy a haszonélvező használati jogát ez nem érinti vagyis az új tulajdonos nem kerül birtokon belül.
A vezetékjog egyfajta szolgalmi jog, jellemzően közszolgáltatók számára létesül, így ezt sem érinti a tulajdonos váltás. Azaz az új tulajdonosnak is el kell tűrnie, hogy a jogosult a meghatározott célra használja az ingatlant.
A végrehajtási jog megszüntetéséhez a felhalmozott tartozás kiegyenlítésére van szükség. Ezt a széljegyen szereplő végrehajtói iroda igazolásával lehet bizonyítani.
A társasházi lakások esetén nemcsak az elővásárlási jog merül fel, hanem a közös tulajdonból az adott lakáshoz tartozó tulajdonrészt is említenie kell a szerződésnek. A társasházi alapító okirat ebben is segítséget jelenthet.
A vételár megfizetése
Az ingatlan adásvételi szerződés fontos eleme a fizetési ütemezés részletezése. Nemcsak a dátumokat kell tartalmaznia a dokumentumnak a fizetés módját is le kell írni. Lehetséges többféle módon fizetni, készpénzben, banki átutalással, de akár csereingatlan beszámításával, ügyvédi letét közbeiktatásával és hitelből is.
A banki átutalásnál egyértelmű a helyzet, az eladó által megadott számlára kell a meghatározott időpontig átutalni a pénzt. A készpénzes fizetésnél vannak korlátok. A cégek vagy áfa fizetésre kötelezett magánszemélyek és egyéni vállalkozók 1,5 millió forint fölött nem bonyolíthatnak készpénzes fizetést. Ezért, ha nem két természetes személy az eladó és a vevő, érdemes utánajárni az adott tranzakcióra milyen szabályok vonatkoznak.
Ingatlan adásvételi szerződés elállás, felmondása, módosítása
A legtöbb szerződést, amennyiben a felek egyetértenek, fel lehet mondani vagy lehet módosítani. Hiszen előfordulhat, hogy a dokumentum szerkesztése és aláírása után derül ki olyan dolog, amit rendezni kell az adásvétel során. Ezekben az esetekben nagyon fontos, hogy a felek közös akarata szükséges hozzá.
Ennél nehezebb ügy az elállás, egy aláírt ingatlan adásvételi szerződéstől nem lehet elállni, kivéve, ha szerződésszegés történik. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy például késedelmes finanszírozás vagy a hibás teljesítés (pl. rejtett hiba) esetén nyílik lehetőség arra, hogy elálljon valaki a vásárlástól.
Ingatlan adásvételi szerződés buktatói
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartásban ellenőrizni kell a kiválasztott ház vagy lakás tulajdonviszonyait, esetleges terheit. Enélkül nagyon kockázatos akár csak ajánlatot tenni.
A szerződés szövegezése, főként, ha hitelt is felhasznál a vásárló, nem egyszerű feladat, ráadásul nagyfokú előrelátást igényel. A hivatali ügyintézés pedig megkerülhetetlen, ha a tulajdont be kívánjuk jegyeztetni.
Mivel minden egyes ponton milliók múlnak, sőt akár családunk otthona, ezért nem érdemes kockáztatni, ingatlanügyekben járatos ügyvéd nélkül belevágni.
Egy ilyen szakember tiszta helyzetet teremt, hiszen a tulajdoni lap lekérésétől, a dokumentum szerkesztésén át, egészen a tulajdonjog nyilvántartásba vételéig kíséri a tranzakciót.
