Az ingatlanvásárlás a legtöbb család életében kiemelkedően fontos esemény, ezért érdemes felkészülten, megfelelő támogatással nekivágni. A tranzakció gyors és problémamentes lebonyolításához egy ingatlan ügyekben jártas ügyvéd közreműködése elengedhetetlen.
Csokorba szedtem mi mindenre van szükség ahhoz, hogy egy ingatlan az új tulajdonos nevére kerüljön és hogyan érdemes jogi segítőt választani. Ezek a lépések kihagyhatatlanok, az ingatlan adásvétel menete csak így lehet sikeres.
Az ingatlan adásvétel menete
Az első lépés mindig a döntés. Már az ingatlankeresés előtt határozni kell arról, mekkora, milyen tulajdonságokkal bíró, milyen környéken elhelyezkedő és persze milyen értékű lakást keresünk. Ha tisztában vagyunk igényeinkkel és lehetőségeinkkel, jöhet a hirdetések böngészése.
Sok esetben a piac áttekintése után újra kell gondolni, hogy milyen ingatlanokat érdemes nézegetni. Speciális esetektől eltekintve, általában néhány hét alatt meg lehet találni az új otthont. Amennyiben a hirdetés alapján megfelelőnek ítélünk egy lakást, az eladóval való kapcsolatfelvétellel együtt keressünk fel egy ügyvédet is.
A szükséges ellenőrzéseket követően, a szakember megszerkeszti az adásvételi szerződést és az aláírás után elindítja a földhivatali ügyintézést is. A fizetés és a birtokba adás a felek megállapodásának megfelelően, a szerződésben rögzített módon történik.
Megállapodás a felek között
A keresés folyamatával ebben a cikkben nem foglalkozunk. Ezzel kapcsolatban erre specializálódott weboldalak és ingatlanközvetítők egyaránt hasznos segítséget nyújtanak. Segítenek a megfelelő ingatlan megtalálásában, amely az igényeknek, lehetőségeknek és ha az szükséges, a hitelezési, támogatási feltételeknek is megfelel.
Amennyiben megtalálta a megfelelőt, még az ajánlattétel előtt, érdemes ellenőrizni az eladót és az ingatlant is. Ebben pedig már nagy segítség lehet egy ügyvéd.
Az ingatlan adásvétel menete a tulajdoni lap áttekintésével kezdődik. A nyilvántartásban szereplő adatok teszik egyértelművé, hogy az eladónak joga van-e értékesíteni az ingatlant. A lakás méreteit, esetleges terheit is így lehet tisztázni.
Amennyiben a tulajdoni lapot áttekintő ügyvédtől azt az információt kapjuk, hogy minden rendben van, jöhet az ajánlattétel, és a szerződéskötés. A vételi ajánlatról egy másik bejegyzésben olvashat honlapomon.
Válasszunk ügyvédet!
Ha eddig nem tettük meg ez az a pont, amikor már mindenképpen szükség lesz ügyvéd segítségére. Hiszen tulajdoni lap lekérésében ingatlanközvetítő is tud segíteni, ám az adásvételi szerződés elkészítése már jogi felkészültséget igényel.
Az ingatlanügyekben jártas ügyvédek pontosan tudják, hogy milyen kötelező elemei vannak egy szerződésnek és a gyakori buktatókkal is tisztában vannak. Emellett, mivel sok adásvételt kísérnek, általában ismerik, hogy a hitelintézetek milyen formai és tartalmi követelményeket fogalmaznak meg a szerződésekkel szemben.
Ez azért fontos, mert a finanszírozás módját és a fizetési határidőket is tartalmaznia kell az ingatlan adásvételi szerződésnek. Ennek tervezésében is nagyon jól jön az a tapasztalat, melyet egy nagyszámú adásvételt végigkísérő szakember felhalmoz az évek során.
Az ingatlan tulajdoni lap ellenőrzése
Az ingatlan adásvétel menete el sem indulhat anélkül, hogy áttekintjük a tulajdoni lapot. Nemcsak az ingatlan pontos adatai (helyrajzi száma, alapterülete) fontosak, főként, ha hitelt vagy támogatást is szeretne igénybe venni valaki. A tulajdonosok száma, tulajdoni részük és a birtokon belül lévők jogcíme is fontos kérdés. Hiszen hiába vásárol meg valaki egy ingatlant a tulajdonostól, ha a haszonélvezeti jog fennmarad, nem tudja birtokba venni.
Fontos ismerni a szerződés szövegezése előtt, hogy van-e jelzálogjog vagy elidegenítési és terhelési tilalommal járó bejegyzés az ingatlan tulajdoni lapján. Esetleg terheli-e végrehajtási jog, szolgalmi jog vagy egyéb, a tulajdonost korlátozó dolog a választott lakást vagy házat.
Ezek értelmezésében, illetve az esetleges akadályok elhárításában is jó szolgálatot tehet egy ügyvéd. Ezért javaslom, hogy már ebben a szakaszban vonjuk be az adásvételbe a szakembert.
A hitelügyintézés menete
Amennyiben az ingatlan megvásárlásához hitelt is igénybe vesz valaki, a banknál a kiválasztott ingatlanra igényelnie kell a kölcsönt. Mivel ezt a szerződés birtokában lehet csak megtenni, amiben már a finanszírozást is bele kell foglalni, ezért érdemes a kiszemelt hitelintézetnél egy úgynevezett előbírálatot kérni. Ennek során a bank, megvizsgálva lehetőségeinket, ad egy kalkulációt, amiből kiderül, hogy mekkora összegű hitelt lehet igénybe venni. A finanszírozás tervezése során ez egy nagy segítség a vásárlóknak.
Tehát előzetes hitelbírálat még a szerződéskötés előtt történik. Ennek során a kölcsönt folyósító bankot és a kölcsönösszeget meg tudjuk határozni. Az adott bank adásvétellel szemben támasztott tartalmi követelményeit rögzítjük a szerződésben.
Ezután lehet az adásvételi szerződést bevinni az illetékes ingatlanügyi hatósághoz. A bankhoz pedig a földhivatal által érkeztetett szerződés példányát kell benyújtani, a bank által előírt többi dokumentummal együtt. Csak ezt követően indul a hitelbírálat, pozitív hitelbírálatot követően történik a banki kölcsönszerződés aláírása, és a folyósítás.
Fontos tudni, hogy egy hitel folyósításáig akár három hónap is eltelhet, vagyis a finanszírozás tervezésénél erre is ügyelni kell. Természetesen egy ingatlanügyekben tapasztalt ügyvéd ezt tudja és automatikusan alkalmazza is, ha hitellel vásárol ügyfele.
Előleget vagy foglalót fizessünk?
Tisztázzuk mi a különbség az előleg és a foglaló között! Az ingatlan adásvétel menete során az egyik legfontosabb lépés, a szerződéskötés, gyakran a vételár első részének megfizetésével együtt zajlik. Éppen ezért a szerződés szövegezésénél már tudni kell a választ a címben szereplő kérdésre.
Nagyon leegyszerűsítve azt mondhatjuk, hogy az előleg és a foglaló is a vételár első részlete. Míg a foglaló, a szerződés meghiúsulása esetén, csak bizonyos esetekben jár vissza, addig az előleg mindig. Vagyis a foglalóval a vevő a szándékának komolyságát jelzi. Ha az adásvétel az ő hibájából nem jön létre, akkor elveszíti ezt az összeget. Ezzel szemben, ha az eladó a szerződés meghiúsulásáért a felelős, akkor a vevő a fizetett foglalónak a dupláját követelheti vissza.
Ezzel szemben az előleg összege, legyen bárki vagy bármi a szerződés meghiúsulásának oka, visszajár a vevőnek. Tehát akkor is visszakapja az előlegként átadott pénzét, ha a vevő egyoldalúan eláll a teljesítéstől, szemben a foglalóval, ami ilyen esetben az eladónál marad.
Az ingatlan adásvételi szerződés megírása
Bár számtalan minta és sablon fellelhető az interneten, senkinek sem ajánlom, hogy ilyen általános dokumentumokkal vágjon bele az ingatlan adásvételbe. Azért sem, mert az ingatlan nyilvántartásba csak ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt szerződés alapján kerülhet bejegyzésre az új tulajdonos. Az ellenjegyzésnek feltétele, hogy szakember szerkessze a szerződést, melynek kötelező eleme az írásbeliség.
Az adásvételi szerződésben, értelemszerűen, azonosítani kell az adásvétel tárgyát vagyis magát az ingatlant. Ezt jellemzően a cím mellett, a helyrajzi szám megadásával rögzítjük. A tulajdoni lap adatain túl pedig egyéb ingatlanra vonatkozó dokumentumok vizsgálatára is szükség lehet, amelyekről az adásvételben szintén rendelkezni kell, illetve érdemes. Szükséges a vevőt és az eladót is azonosítani. A családi és utónév, születési adatok, valamint adóazonosító jel és a személyi azonosító is szükséges ehhez az állampolgárság rögzítése mellett.
Elengedhetetlen a vételárat beleírni a szerződésbe és a már sokat emlegetett fizetési ütemezést is. Pontosan le kell szögezni, hogy mikor, honnan, mekkora összeg érkezik az eladóhoz. Éppen ezért az ügyvédnek tudnia kell melyik hitelintézettel áll kapcsolatban a vevő. Egyes bankok eltérő gyakorlatot és követelményeket fogalmazhatnak meg az adásvételi szerződéssel kapcsolatban.
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése
A szerződés a szerződő felek által megismert és jóváhagyott szöveggel készül el. A szerződést a feleknek, a hatályos jogszabályoknak megfelelően alá kell írniuk, a szerződést ellenjegyző ügyvéd jelenlétében.
Az alább megjelölt, jelenleg hatályos szabályozás alapján szükséges eljárni a szerződéskötés során:
- ingatlan- nyilvántartásról rendelkező 2021. évi C. törvény (Inytv.)
- Inytv. végrehajtásáról szóló 179/2023 (V.15.) Korm. rendelet
- 2021. évi CXLVI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről
A vevő kötelezettségei az ingatlan adásvétel során
A vevő első és legfontosabb kötelezettsége, hogy a szerződésben szereplő összeget, az ott meghatározott módon és ütemben az eladónak megfizesse. Ugyanakkor az is az ő, illetve a vevőt képviselő ügyvéd feladata, hogy az adásvételi szerződést, annak aláírása után, 30 napon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtsa, elindítsa a földhivatali eljárást.
Ha a vevő a teljes vételárat a szerződéskötéskor megfizette, ez esetben egyből tulajdonjog bejegyzés kérelmezhető.
Ha viszont a vevő a vételárat részletekben fizeti, ez esetben első körben a tulajdonjog- fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése kérelmezhető. A tulajdonjog bejegyzési eljárás csak a teljes vételár megfizetését követően indítható.
Fontos jogszabályváltozás történt 2025. január 15. napjától!
Az új szabályozásban a jogalkotó nem tartotta meg az ingatlan-nyilvántartási eljárás függőben tartásának intézményét. 2025. január 15- től hatályos szabályozás alapján a tulajdonjog- fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése kérelmezhető, a fentiek szerint.
A tulajdonjog- fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésekor 10600 Ft, és a tulajdonjog bejegyzésekor is fizetendő 10600,- Ft földhivatali igazgatási szolgáltatási díj. A földhivatali ügyintézési határidő az iratbeadástól számított 60 nap. Soron kívüli ügyintézés esetén az ügyintézési határidő legfeljebb 30 nap.
Birtokbaadás és kifizetés
A fizetésről már sok szó esett a cikkben, ennek tervezése és rögzítése valamint betartása is nagyon fontos a szerződés szempontjából. A vevőnek azonban legalább ennyire fontos, hogy mikor kerülhet birtokon belül, vagyis köznapi szóval élve, mikor költözhet be. Ennek időpontját és feltételeit a szerződésben rögzíteni kell, a későbbi viták elkerülése miatt pedig érdemes egy úgynevezett birtokbaadási jegyzőkönyvet készíteni.
Ingatlan adásvétel illeték: mennyi az annyi?
Vagyonszerzési illetéket kell fizetnie annak, akinek tulajdonába kerül az ingatlan, alapesetben ez a vételár 4 százaléka. Csökken az illeték mértéke, 2 százalékra, ha az adásvétel tárgya 1 milliárd forintnál drágább ingatlan.
Vannak esetek, amikor igényelhető illetékkedvezmény vagy mentesség. Például illetékmentesség egyes családtámogatások igénybevétele esetén (CSOK Plusz) jár vagy ha a vevő lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül adta el és a szerzett ingatlan értéke az eladott ingatlan értékénél kisebb.
A vagyonszerzési illetékről bővebben egy másik bejegyzésben olvashat honlapomon.
Ingatlan adásvételtől elállás
Az ingatlan adásvétel menete azért is fontos, mert az aláírás után a felek kötve vannak a szerződésben vállalt kötelezettségeikhez. Ha szerződésszegés történik, amely következtében a jogosultnak a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt, elállhat a szerződéstől (2013. évi V. törvény 6:140§).
Az elállás a másik félhez címzett egyoldalú jognyilatkozat, amely jelenlévők között nyomban, távollévők esetén a címzetthez való megérkezésével hatályosul. Egyértelműnek és határozottnak kell lennie. Nem tekinthető elállásnak a feltételhez kötött vagy jövőbeli időpontra vonatkozó, vagy egyéb bizonytalanságot tartalmazó kijelentés.
Az elállásra az eredeti szerződés alakszerűsége az irányadó. Így az ingatlan adásvételi szerződéstől történő elállási jog írásban gyakorolható.
Az elállásra jogosult fél köteles megjelölni az elállás okát, ha az elállási jog több okból megilleti. Például ha hibás teljesítés jogcímén és késedelem jogcímén is megilleti az elállás joga, meg kell jelölni, hogy milyen okból szünteti meg a szerződést.
Elállás esetén a szerződés felbontásának szabályait kell alkalmazni. Az elállás a szerződést a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szünteti meg (ex tunc), így visszajárnak a már teljesített szolgáltatások. A szerződéstől elálló fél követelheti az általa teljesített szolgáltatás visszatérítését, és ő maga is köteles visszaadni az esetleg kapott szolgáltatást. Amennyiben az adásvételi szerződésben rögzített kötelezettségek megerősítéseként foglaló került átadásra, akkor az elállás esetén a foglalóra vonatkozó jogszabályt alkalmazni kell (2013. évi V. tv. 6:185§).
Foglaló: Az adásvételi szerződés meghiúsulása esetén a meghiúsulásért felelős szerződő fél az adott foglalót elveszti, illetőleg a kapott foglaló kétszeres visszatérítésére köteles. Ha pedig a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős, vagy amelyért egyik fél sem felelős, a foglaló összege a vevőnek visszajár.
Elállásnak csak akkor van helye, ha a szerződéskötés előtt fennállt helyzetet természetben vissza lehet állítani, ellenkező esetben nem elállásnak, hanem felmondásnak van helye.
Mikor történhet elállás?
- Ha az adásvételi szerződés tartalmaz egy kifejezett elállási jogot, akkor az abban meghatározott feltételek szerint lehet elállni a szerződéstől.
- Ha az eladó nem tudja átadni az ingatlant a szerződésben rögzített időpontban.
- Az ingatlan rejtett hibával rendelkezik, amelyről az eladó tudott, de eltitkolta.
- Az eladó nem tudja tehermentesíteni az ingatlant, ha ezt vállalta a szerződésben.
- Vevő nem fizeti meg a vételárat a szerződésben vállalt fizetési határidő szerint.
Ha az egyik fél nem teljesít, ennek tipikus esete, hogy nem vagy késve tud fizetni, akkor a másik fél dönthet a szerződés sorsáról. Főszabály, hogy egy póthatáridő kijelölése és a vevő tájékoztatása után, ha nem érkezik meg a vételár, az eladónak joga van elállni a szerződéstől.
A vevő is jelezhet hibás teljesítést, ha az ingatlan nem felel meg a szerződésben vagy a jogszabályokban meghatározottaknak. Ez kevésbé egyértelműen megállapítható, mint a késedelmes fizetés, ezért ilyen esetben mindenképpen ügyvéddel konzultálva tegyük meg a megfelelő lépéseket.
Szeretném hangsúlyozni, hogy érdemes már a folyamat elején ingatlanjogban jártas ügyvédhez fordulni – akár hozzám, akár más szakemberhez. Egy jó szakember segít az olyan adásvételi szerződés készítésében, amely minden szükséges jogi elemet tartalmaz, így minimalizálható a jövőbeli problémák kockázata.
