Ebben a cikkben az ingatlanra létrejött haszonélvezeti jog jogi hátterét, keletkezésének és megszűnésének feltételeit, valamint gyakorlati jelentőségét tekintjük át.
A haszonélvezeti jog az egyik legfontosabb korlátozott dologi jog. Lehetővé teszi, hogy egy személy egy más tulajdonában lévő dolgot – leggyakrabban ingatlant – birtokoljon, használjon, annak hasznait szedje és hasznosítsa anélkül, hogy tulajdonjogot szerezne felette. Ez a jog gyakran előfordul családi viszonyokban, például szülők és gyermekek között, vagy öröklési ügyekben.
Ebben a cikkben kizárólag az ingatlanokra vonatkozó vagyoni értékű jogok és használati jogok közül a haszonélvezeti jogot vizsgáljuk. Általánosságban adásvételi szerződések megkötésekor merül fel, legyen szó akár eladói, akár vevői oldalról.
A haszonélvezeti jog jelentése, fogalma
A haszonélvezet (latinul: „usus fructus”, vagyis: a „gyümölcs haszna”) egy abszolút szerkezetű, személyhez kötött állagjog. Tartalmi elemei -jelen cikkben-, az ingatlan birtoklása, használata (kizárólagosan, vagy közösen), a hasznainak szedése, valamint az ingatlan egyéb módon történő hasznosításából tevődnek össze.
A római jogból vonatkoztatott, fenti latin kifejezés érzékletes példát ad. Úgy is elképzelhetjük, hogy valakinek van egy gyümölcsfája, de más személy jogosult annak gyümölcsét leszedni, abból kompótot készíteni, azt esetleg eladni, abból anyagi hasznot húzni. A fa tulajdonosa pedig köteles tűrni, hogy valamennyi gyümölcs, akár az utolsó szemig, tulajdonjogától függetlenül, a haszonélvező rendelkezése szerint hasznosul és/vagy ellenérték fejében, a tulajdonost kizárva, csak a haszonélvezőt gazdagítja.
A példából látható, hogy a tulajdonjoggal szemben, – a „dolog” hasznainak, hasznosításának tekintetében -, a haszonélvezet „erősebb” jogot jelent, mint a tulajdonost megillető jogok.
Nem kirívó eset, mikor a haszonélvező kizárja a tulajdonost az ingatlan használatából, esetleg díjat szed tőle a használatért.
Ebből következően meghatározható a haszonélvezet célja is.
Mi a célja?
Jogi természeténél fogva a haszonélvezet alapításának célja, hogy a tulajdonostól eltérő személynek biztosítson jogokat az ingatlannal kapcsolatban. A tulajdonosnak megmarad a rendelkezés joga, de egyéb jogosultságok, azaz a használat, hasznok szedése, hasznosítás, birtoklás joga a haszonélvezőt illetik.
Ismeretes, hogy a haszonélvező és a tulajdonos személye nem lehet ugyanaz a személy. Miért jó vagy célszerű ez? Erre több példa is kínálkozik.
Van olyan eset, mikor a szülők ingatlant vásárolnak, gyermekeik nevére íratva a tulajdonjogot. A szülők javára pedig haszonélvezeti jog kerül alapításra. Ezzel biztosítják magukat arról, hogy az ingatlan használatában, hasznosításában folyamatosan döntési joguk legyen. Ezen döntési jogukkal később akaratuk szerint élhetnek, a családi viszonyokban később bekövetkező kedvező vagy kedvezőtlen változások szerint.
Más esetben olyan ingatlan vásárlás történik, ahol a szülőké lesz a tulajdonjog és a gyermekeik lesznek a haszonélvezők. Ez esetben a gyermekek használják az ingatlant, de értékesíteni nem tudják.
És még nagyon sok variáció lehetséges. Jelen cikk azonban nem terjed ki minden eshetőségre mely a haszonélvezeti joggal kapcsolatosan megoldást jelenthet az ingatlantulajdont érintő kérdésekben.
Haszonélvezet speciális formái
A variációkat gazdagítja, hogy a haszonélvezet korlátozott is lehet, mind térben, mind időben, mind a haszonélvező személyek számában.
Időbeli korlátról akkor beszélünk, ha ezen jog gyakorlása nem holtig, hanem csak pl. két évig áll fenn.
Térbeli korlát, ha ezen jog nem a teljes ingatlanra, hanem csak pl. a kisebbik szobára vonatkozik.
Személyek számában nincs felső határ, és lehet cég is, illetve kiskorú esetén szerepelhet gyámhatósági közreműködés is.
Itt taglalni a számos variációt és azok kevert verzióit nem lenne célszerű.
Természetesen, igény esetén, ingatlanügyben járatos ügyvéd átfogó tájékoztatást tud nyújtani. Érdemes átbeszélni a speciális eseteket is, és bármely törvényes módozat kidolgozását, a földhivatali bejegyeztetését vagy törlését a megfelelő jogi garanciákkal.
Mire jogosít fel a haszonélvezeti jog?
A fent írtakból kitűnik, hogy a haszonélvező jogai mire terjednek ki. Vannak azonban, -mint legtöbb más jog esetében-, ezen joghoz kapcsolódó kötelezettségek is.
A haszonélvezeti jog fennállása alatt amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él, a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát gyakorolhatja.
A haszonélvezet jogosultja köteles:
- a rendes gazdálkodás szabályai szerint indokolt mértékben rendelkezni a „dolog” felett,
- a haszonélvező viseli – a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – a „dologgal” kapcsolatos terheket,
- a haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek,
- a haszonélvező köteles a tulajdonost értesíteni a dolgot fenyegető veszélyről és a beállott kárról,
- a haszonélvező értesíti a tulajdonost akkor is, ha harmadik személy a haszonélvezet gyakorlásában érdekeit sértve akadályozza,
- haszonélvező köteles tűrni, hogy a tulajdonos az ingatlant fenyegető veszély elhárításához vagy a kár következményeinek megelőzéséhez, megszüntetéséhez a szükséges intézkedéseket megtegye
- haszonélvező köteles tűrni, hogy a tulajdonos a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizze.
Ezek a kötelezettségek szorosan kapcsolódnak a haszonélvezet tényleges gyakorlásához.
A haszonélvezeti jog értéke
A haszonélvezeti jog valós értéke széles skálán mozoghat, de minden esetben a tulajdonjog értékéhez kapcsolódik. A fenti példában említett gyümölcsfa értéke, messze elmarad egy több tízmilliós családi ház értékénél, ebből következően a két „dolog” használati értéke vagy hasznainak szedése, (pl. bérbeadása) is jelentős értékbeli különbséget mutat.
A jog az ingatlanoknál általánosan meg is határozza a haszonélvezet pénzbeli értékét.
A haszonélvezeti jog számítása az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. §-a alapján történik. A kiindulási alapja a vagyoni értékű jog egyévi értéke, ami a dolog- terhekkel nem csökkentett- forgalmi értékének 1/20 része.
Ha a haszonélvezeti jog valamely személy életének idejére terjed (holtig tartó haszonélvezeti jog) annak értékét a haszonélvező életkorának figyelembevételével az alábbiak szerint kell megállapítani.
Ha a haszonélvező:
- 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
- 25-50 éves, az egyévi érték 8- szorosa,
- 51-65 éves, az egyévi érték 6- szorosa,
- 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4- szerese lesz a jog értéke.
Például: Egy 40 millió forint értékű ingatlan egyévi értéke 2 000 000 Ft. 60 éves haszonélvező esetében az ellenérték az egyévi érték hatszorosa, azaz 12 millió forint.
A haszonélvezeti jog értékének megállapításáról és a haszonélvezeti joggal kapcsolatos illetékfizetési szabályokról az illetéktörvény rendelkezik.
A haszonélvezettel kapcsolatos illetékről és illetékmentesség eseteiről információ egy másik bejegyzésben található a honlapomon.
Haszonélvezeti jog alapítása, megszűnése
Haszonélvezeti jog létrejöttéhez, ezen jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
Létre jöhet:
- szerződéssel (haszonélvezet alapítása)
- jogszabály alapján (pl. özvegyi jog)
- jogutódlással (jogi személy, átalakulás)
Szükséges elem az is, hogy a „dolog” birtokának átruházása is megtörténjen a haszonélvező részére.
Haszonélvezeti jogot egyidejűleg több haszonélvező javára is alapíthatunk. Ez esetben a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni.
Haszonélvezeti jog megszűnéséhez, ezen jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.
Megszűnhet:
- szerződéssel (haszonélvezetről lemondás, haszonélvezet megváltása),
- a „dolog” vagy annak jelentős része elpusztul,
- a „dolog” helyébe más „dolog” vagy követelés lép,
- a haszonélvező megszerzi a dolog tulajdonjogát, (ugyanazon személy tilalma)
- a jogosult halálával vagy jogi személy jogutód nélküli megszűnésével,
- a törvény által biztosított maximális idő elteltével (jogi személy esetén 50 év)
- a határozott időtartam lejártával.
A haszonélvezeti jog öröklése
A haszonélvezeti jog nem bocsátható áruba, nem ruházható át, nem örökölhető,
nem birtokolható el, viszont gyakorlása átengedhető, az alábbi kiegészítésekkel.
A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti.
Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a „dolog” használatára, hasznosítására vagy a „dolog” hasznainak szedésére nem tart igényt.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása és vásárlása
Ha az ingatlan eladása során az ingatlanra bejegyzett haszonélvezet a továbbiakban is fennmarad, akkor az ingatlan értékét jelentősen befolyásolja. Az érték kiszámításához segítséget nyújt a jelen cikkben fent megtalálható hivatkozás.
Az ingatlanra bejegyzett haszonélvezet „teherként” jelentkezik, ezért is szerepel a Tulajdoni Lap III. részén az ún. „teher oldalon”, ahol az ingatlant érintő egyéb „terhek” is bejegyzésre kerültek.
Ingatlan értékesítésénél eldöntendő kérdés, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlant a Felek haszonélvezettel „terhelten”, vagy mindennemű teher nélkül, „tehermentesen” kívánják eladni.
Természetesen a vételárban megjelenik ezen kérdésre adott válasz, ennek figyelembevételével kerülhet a vételár összege meghatározásra.
Ha a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant az eladó tehermentesen kívánja eladni, ez esetben a haszonélvezeti jogosult is aláírja a szerződést, melyben lemond haszonélvezetéről.
Ha az eladó az ingatlant haszonélvezettel terhelten értékesíti, ez esetben nincs szükség a haszonélvező jelenlétére, vagy hozzájárulására. A vevőnek azonban pontosan ismernie kell a szerződés tárgyát képező ingatlan haszonélvezetére vonatkozó valamennyi körülményt. Ismernie kell a haszonélvező személyét, az időbeni és/vagy térbeli korlátozásokat. Ez esetben a haszonélvező haszonélvezeti joga az ingatlan tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.
A haszonélvezeti jog bejegyzése
Amennyiben haszonélvezet alapítását szeretnék a vevők, úgy az adásvételi szerződés ennek megfelelően kerül szerkesztésre.
Haszonélvezeti jogról történő lemondás, és a haszonélvezeti jog alapítás is történhet ingyenesen, vagy ellenérték fejében is.
Haszonélvezeti jog alapítása esetén fizetendő illetékről és illetékmentességről a honlapomon található másik bejegyzésben tájékozódhat.
Fontos, hogy a haszonélvezet alapítása során is rendelkezzenek a szerződő felek a haszonélvezet időbeni, térbeni természetéről. Ezeket nagyon pontosan, egyértelműen meghatározva lehet csak a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.
A 2013. évi V. törvény 5:146. § alapján a haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen felül a dolog birtokának átruházása, ingatlanon alapított haszonélvezeti jog esetén pedig a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
Jelen cikk általános tájékoztatásra szolgál, és nem tartalmaz minden részletet.
Bármely további kérdésben szívesen állok rendelkezésre.
