Ingatlanügyek
Ingatlan adásvétel
Az ingatlan adásvétel fontos döntés, mert számos pénzügyi, jogi és személyes következménye van. Kulcsfontosságú, hogy az ügylet pontosan és átláthatóan legyen dokumentálva és biztosítsa a felek jogainak és érdekeinek védelmét.
Kiemelt jogterületem az ingatlanjog, amely magában foglalja az adásvételi szerződések készítését és ellenőrzését, a teljeskörű földhivatali ügyintézést, valamint a jogi tanácsadást az egész folyamat során.
A szerződéskötés menete
- Kapcsolatfelvétel, mely során áttekintjük az ügy részleteit, és egyeztetjük az ügyvédi díjat.
- Takarnet rendszeren keresztül lekérem a tulajdoni lapot, és segítek optimalizálni az illetéket.
- Elküldöm az adatbekérőt, amelynek kitöltése a szerződéstervezet készítéséhez szükséges.
- Szükséges dokumentumok beszerzése, ellenőrzése (például társasház esetén szükséges a társasházi alapító okirat, SZMSZ).
- Ha az ingatlan megvásárlásához a vevő hitelt vesz fel, akkor az előzetes hitelbírálatot minden esetben a végleges adásvételi szerződés aláírása előtt célszerű lefolytatni. Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell a folyósítandó kölcsönösszeget, és az adott bank adásvételi szerződéssel szemben támasztott tartalmi követelményeit.
- Szerződéstervezetet email-en elküldöm átolvasásra a feleknek.
- Szerződés aláírása személyesen az ügyvédi irodában.
- Teljes körű földhivatali ügyintézés, amely során az adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtom és intézem a NAV felé a tulajdonszerzés bejelentését, majd – amennyiben a vételár részletekben kerül megfizetésre- a teljes vételár kifizetését követően a tulajdonjog bejegyzési engedélyt is továbbítom az illetékes földhivatalhoz.
- Amennyiben az adásvétel tárgyát képező ingatlan terhelt, a terhek törlése általában az eladó költsége és feladata.
- Birtokátruházáshoz Jegyzőkönyv mintát adok.
- Tájékoztatom a tulajdonjog bejegyzéséről.
- A vevőnek gondoskodnia kell a közüzemi szolgáltatások (víz, gáz, villany stb.) átírásáról a saját nevére.
- Az fizetendő illetékről a NAV határozatot hoz, és fizetési meghagyásban tájékoztatja a vevőt illetékfizetési kötelezettségéről. Az illetéktörvény alapján bizonyos esetekben illetékkedvezmény vagy illetékmentesség igényelhető.
- A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény rendelkezései alapján az eladónak az ingatlan eladásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetnie, amennyiben az ingatlant 5 éven belül szerezte. 2024- ben fizetendő adó mértéke a jövedelem után az adóalap 15%-a. Az itt ismertetett információk azonban nem tekinthetőek teljeskörű tájékoztatásnak, a részletekről kérem, érdeklődjön.
Az ingatlan adásvétel során felmerülő kiadások
Vevő részéről:
- ingatlan vételára
- szükség esetén a hitelügyintézés és hitelfelvétel költségei
- ingatlan nyilvántartási eljárás díja, szükség esetén a soron kívüli kérelem többletdíjával
- tulajdoni lap díja, ha szükséges térképmásolat díja
- vagyonszerzési illeték
- ügyvédi munkadíj
Eladó részéről:
- az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett vagy azt más módon terhelő tartozások és közterhek
- energetikai tanúsítvány
- ingatlanközvetítő díja
- SZJA fizetési kötelezettség ingatlan eladásából származó jövedelem után, amennyiben az ingatlant 5 éven belül szerezte
Ingatlan ajándékozás
Az ingatlan ajándékozása különböző élethelyzetekben és alkalmak során gyakori lehet. Például, ha a szülők, nagyszülők ingatlan ajándékozásával segítenek a fiatalabb generációnak, így támogatva őket az életkezdésben, vagy például előfordul, hogy a tulajdonos még életében átruházza az ingatlanát, elkerülve ezzel a későbbi hagyatéki eljárást, de még sok más okból is történhet ajándékozás.
Ingatlan ajándékozási szerződés
Az ingatlan ajándékozási szerződésről jogszabályi rendelkezéseket a 2013. évi V. törvény (Polgári törvénykönyv) Hatodik könyvében, a szerződések körében találunk.
A Ptk. alapján az ingatlan ajándékozáshoz szükséges, hogy az ajándékozó az ingatlan tulajdonjogát ingyenesen átruházza, a megajándékozott pedig az ingatlant átvegye. Tehát nemcsak a tulajdonjog kerül átruházásra, hanem birtokátruházás is történik, és az ingatlan ajándékozási szerződést írásba kell foglalni.
Az ajándékozás történhet haszonélvezeti jog alapításával is, amely lehetőséget ad arra, hogy az ajándékozó továbbra is élvezze az ingatlan előnyeit –birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti-, miközben az ingatlan tulajdonjogát másra ruházza. Ez a megoldás különösen hasznos lehet, ha az ajándékozó szeretné megőrizni az ingatlan használati jogát, miközben a tulajdonjogot egy másik félre átruházza.
Illeték
Az ajándékozási illeték mértéke a lakástulajdon ingyenes szerzése esetén a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 9%.
Illetékmentesség: Az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa, vagy testvére által megszerzett ajándék illetékmentes.
Tartás, Életjáradék
A tartási szerződés vagy életjáradéki szerződés ingatlan tulajdonjogának átruházásával két különböző jogi megállapodást jelöl, amelyeket gyakran alkalmaznak, amikor az ingatlan tulajdonosa biztosítani szeretné jövőbeli ellátását és/vagy anyagi biztonságát egy másik személy (kötelezett) által nyújtott szolgáltatásokért cserébe. Mindkét szerződéstípusnál az ingatlan tulajdonjoga átruházásra kerül a kötelezettre, azonban különböző feltételek és kötelezettségek kapcsolódnak hozzájuk.
A választás attól függ, hogy milyen jellegű gondoskodást vagy anyagi támogatást kívánnak biztosítani. Az alábbiakban bemutatom, hogy mely esetekben célszerű tartási vagy életjáradéki szerződést kötni.
Mikor célszerű tartási szerződést kötni?
A tartási szerződés akkor ajánlott, amikor a jogosultnak folyamatos és személyes gondoskodásra van szüksége.
A tartási szerződés ingatlan tulajdonjogának átruházásával olyan írásbeli megállapodás, amelyben az egyik fél (a jogosult/eltartott) átruházza az ingatlan tulajdonjogát a másik fél javára (a kötelezettnek), aki cserébe kötelezettséget vállal az eltartott körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, illetve gondozására. Ez magában foglalhatja a lakhatás biztosítását, az élelmezést, a ruházkodást, egészségügyi ellátást, ápolást, háztartási munka elvégzését, bevásárlást, orvoshoz kísérést, gyógykezelést, a mindennapi szükségletek kielégítését, illetve egyéb, a mindennapi életvitelhez szükséges tevékenységek segítését.
Mikor célszerű életjáradéki szerződést kötni?
Az életjáradéki szerződés ingatlan tulajdonjogának átruházásával olyan írásbeli megállapodás, amelyben az egyik fél (a járadékszolgáltatásra jogosult) átruházza az ingatlan tulajdonjogát a másik félnek (a kötelezettnek), aki cserébe kötelezettséget vállal meghatározott pénzösszeg vagy más helyettesíthető dolog időszakonként visszatérő szolgáltatására a jogosult javára.
A kötelezett vállalja, hogy a jogosult részére rendszeres időközönként, havonta előre, életjáradékot teljesít, a jogosult élete végéig. Az életjáradéki szerződésre egyebekben a tartási szerződésre vonatkozó rendelkezések az irányadók.
Szerződési biztosítékok
A jogosult fenntarthat holtig tartó haszonélvezeti jogot az ingatlanra, ami biztosítja számára, hogy az ingatlant élete végéig birtokában tartsa, használja, hasznosítsa és hasznait szedje, még akkor is, ha az ingatlan tulajdonjoga már átkerült a kötelezettre.
A tartási jog bejegyzése biztosítja a jogosult jogait az ingatlan-nyilvántartásban, így azok jogilag védettek maradnak. A tartási jog bejegyzése garantálja a jogosult jogainak védelmét arra az esetre, ha a kötelezett nem teljesíti a kötelezettségeit, tekintettel arra, hogy ez esetben a jogosult az ingatlanból kielégítést kereshet.
Az ingatlanra továbbá elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyezhető, amely megakadályozza a kötelezettet abban, hogy az ingatlant eladja, elajándékozza, vagy bármilyen módon megterhelje (például jelzálogot helyezzen rá), amíg a tartási szerződés érvényben van.
Mindkét szerződéstípus alkalmazása előtt fontos mérlegelni a jogosult igényeit és helyzetét, valamint szükség esetén jogi tanácsadást kérni a megfelelő jogi keret kialakításához.
Ha tartási vagy életjáradéki szerződést szeretne kötni ingatlan tulajdonjogának átruházásával, és biztosítani szeretné érdekeit, kérem, forduljon hozzám bizalommal. Segítek Önnek a legmegfelelőbb jogi megoldás megtalálásában, amely garantálja a megfelelő gondoskodást és jogi védelmet. Lépjen velem kapcsolatba az alábbi elérhetőségeken!
Ingatlan csereszerződés
Ingatlan csereszerződés esetén a felek az ingatlanok tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. A csereszerződés két ingatlan cseréjét szabályozza, és nem kell, hogy két külön adásvételi szerződés készüljön.
Csere során mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása és vevő a másik fél szolgáltatása vonatkozásában. Csere esetén a vevő valójában az ingatlana tulajdonjogának átruházásával fizet az eladónak, azonban gyakran előfordul, hogy az ingatlanok értéke eltérő, ezért az egyik fél pénzösszeget is adhat a vételár kiegyenlítésére.
Társasház alapítása
A társasházakról a 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezik, amely alapján társasházat fennálló vagy felépítendő épületre akkor lehet alapítani, ha abban legalább kettő, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
A társasház megalapításával önálló, illetve külön tulajdonú ingatlanok (lakások, üzletek stb.) jönnek létre egy közös tulajdonú épületen belül. Az önálló ingatlan a társasház jogi kategóriájában olyan lakás vagy egyéb helyiség (pl. üzlethelyiség), amely önálló helyrajzi számmal rendelkezik, és külön tulajdonjoggal bír, külön-külön eladhatók, megterhelhetők (pl. jelzáloggal), elajándékozhatók vagy örökölhetők.
Hogyan alakul ki egy önálló ingatlan a társasházban?
- Alapító okirat elkészítése: Az alapító okirat az a jogi dokumentum, amely részletesen meghatározza az épületen belül található különálló ingatlanokat (lakások, üzlethelyiségek stb.) és a közös tulajdonban lévő részeket. Az alapító okirat rögzíti az egyes ingatlanok helyrajzi számát, méretét, és helyzetét Az alapító okiratban a tulajdonostársak javára elővásárlási jog és előbérleti jog is létesíthető.
A földmérői munka elengedhetetlen része a társasház alapító okiratának elkészítésének, mivel biztosítja a pontos adatokat az ingatlanról, az egyes tulajdonrészekről és a közös tulajdonról.
Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés: Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is. Az alapító okirat a földhivatalhoz benyújtásra kerül, és a különálló ingatlanok önálló helyrajzi számot kapnak. Ezt követően az ingatlan-nyilvántartásban külön-külön szerepelnek, mint önálló ingatlanok.
- Tulajdoni lapok kiállítása: Minden önálló ingatlanra külön tulajdoni lapot állítanak ki, amely tartalmazza a tulajdonos nevét, az ingatlan jogi adatait, az esetleges terheket (pl. jelzálog, haszonélvezet) és a tulajdonhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket.
- Társasház működése: A társasház szervezeti-működési szabályzata (SZMSZ) szabályozza a társasház belső működését, beleértve a közös költségek viselését, a közös területek használatát, a karbantartási és felújítási feladatokat, valamint a közös döntéshozatali folyamatokat.
A társasházi önálló ingatlanok és közös tulajdon viszonya
- Önálló ingatlanok: A társasházon belüli önálló ingatlanok a tulajdonosaik kizárólagos tulajdonában vannak, és a tulajdonosok a tulajdonjog szabályai szerint szabadon rendelkezhetnek velük, tekintettel arra, hogy önálló döntési jogkörrel bírnak az önálló ingatlanok felett.
- Közös tulajdon: Az épület közös részei (például lépcsőház, homlokzat, tető, kert, közművek) közös tulajdonban vannak, ami azt jelenti, hogy minden tulajdonos osztatlan közös tulajdonában állnak. Ezek fenntartásáért, karbantartásáért és üzemeltetéséért a társasház tulajdonosai együttesen felelősek, és ezekkel kapcsolatos döntéseket közgyűlésen hozzák meg.
Ha társasház alapítását tervezi, és szüksége van jogi segítségre, szívesen állok rendelkezésére!
Haszonélvezet, használat
Haszonélvezeti jog alapítása
A haszonélvezeti jog lehetővé teszi, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja birtokolja, használja, hasznosítsa az ingatlant, és szedje hasznait anélkül, hogy annak tulajdonosa lenne. Ez a jog sokféle célra alkalmazható, például személyes használatra, családi ügyek rendezésére, vagy akár jövedelem szerzésére.
Mik a haszonélvezeti jog jellemzői?
Időtartam:
A haszonélvezeti jog lehet határozott időre vagy élettartamra szóló.
Az élettartamra szóló haszonélvezet esetén a jog addig érvényes, amíg a haszonélvező él (holtig tartó haszonélvezeti jog).
Jogosultságok:
A haszonélvező jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tartani, használni, hasznosítani, és hasznait szedni. A haszonélvező tehát az ingatlanban élhet és az ingatlant bérbe is adhatja, amely során jogosult a bérleti díjra.
Kötelezettségek:
A haszonélvező köteles az ingatlant rendeltetésszerűen használni és karbantartani. A kötelezettségek közé tartozik a mindennapi költségek fedezése és az ingatlan karbantartása. A Polgári törvénykönyv alapján az ingatlanon alapított haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen felül a dolog birtokának átruházása és a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
A haszonélvezeti jog törlése
A haszonélvezeti jog megszüntetése törléssel is lehetséges, amennyiben a jogosult lemond a haszonélvezeti jogról, ami történhet ingyenesen vagy ellenérték fejében, amely jogügyletet közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ha viszont a törlésre a bejegyzésben meghatározott időtartam letelte miatt kerül sor, akkor nem szükséges okirat.
A haszonélvezeti jog értéke
A haszonélvezeti jog számítása az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. §-a alapján történik, amelynek kiindulási alapja a vagyoni értékű jog egyévi értéke, ami a dolog- terhekkel nem csökkentett- forgalmi értékének 1/20 része.
Ha a haszonélvezeti jog valamely személy életének idejére terjed (holtig tartó haszonélvezeti jog) annak értékét a haszonélvező életkorának figyelembevételével az alábbiak szerint kell megállapítani.
Ha a haszonélvező:
- 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
- 25-50 éves, az egyévi érték 8- szorosa,
- 51-65 éves, az egyévi érték 6- szorosa,
- 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4- szerese lesz a jog értéke.
Például: Egy 40 millió forint értékű ingatlan egyévi értéke 2 000 000 Ft. 60 éves haszonélvező esetében az ellenérték az egyévi érték hatszorosa, azaz 12 millió forint.
Használati jog
A törvény lehetőséget biztosít azonban használati jog alapítására is, amely a haszonélvezethez képest korlátozottabb jog, mert használati jog alapítása esetén a jogosult az ingatlant csak a saját, valamint vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és szedheti hasznait. Ideális olyan helyzetekben, amikor a jogosultnak csak a használat szükséges és rövidebb távú jogokra van igény.
Ha a használati jog jogosultja jogi személy, akkor a használat jogánál fogva a dolgot a létesítő okiratában meghatározott céljával és tevékenységével összhangban használhatja és szedheti annak hasznait. A használat jogának gyakorlása nem engedhető át másnak.
A használatra egyebekben a Polgári törvénykönyv haszonélvezetre vonatkozó szabályait kell alkalmazni (Ptk. 5:146. §- 5:158. §).
Ha részletesebb információra van szüksége a haszonélvezetről vagy a használatról kérem, hívjon.
Használati megállapodás
Ha egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetében a tulajdonosok használati megállapodást kötnek, az ingatlan használata „osztott használatúvá” válik. Ez azt jelenti, hogy bár az ingatlan továbbra is közös tulajdon marad, a használati megállapodás alapján azonban mindegyik tulajdonostárs kizárólagos használati jogot gyakorolhat az ingatlan egy adott részén.
Az ingatlan használati megállapodás egy olyan jogi dokumentum, amely részletesen szabályozza a közös tulajdonú ingatlan használatának felosztását a tulajdonosok között. Lehetővé teszi, hogy az ingatlant fizikailag (terület szerint) különböző részekre osszák, biztosítva a hatékony és zökkenőmentes használatot. Például egy ingatlanon belül az egyik tulajdonos a földszintet, a másik pedig az emeletet használhatja, vagy például telek esetén egyik tulajdonos a telek északi felét, a másik pedig a déli felét.
Az alábbi esetekben különösen indokolt a használati megosztás
- Ha a tulajdonosok különböző célokra vagy módon kívánják használni az ingatlant (például egyik tulajdonos lakóingatlant szeretne építeni, míg a másik mezőgazdasági célokra használná).
- Ha az ingatlanon belül vannak olyan részek (például kert, parkoló), amelyeket a tulajdonosok külön szeretnének használni.
- Ha a tulajdonosok el szeretnék kerülni a jövőbeni vitákat vagy félreértéseket az ingatlan használatával kapcsolatban.
- Ingatlan eladása eseténegyértelművé teszi, hogy ki melyik részt használja.
- A bank kérheti közös tulajdonban lévő ingatlanra történő hitelnyújtás esetén, vagy ingatlanfejlesztés finanszírozásakor, vagy nagyobb összegű hitel vagy jelzáloghitel esetén.
Amennyiben használati szerződés készítésére van szüksége, kérem, keressen bizalommal!
Bérleti szerződés
Az ügyvéd által készített bérleti szerződés biztosítja, hogy a bérleti viszony jogilag szilárd alapokra épüljön, így minimalizálva a jövőbeni problémákat és vitákat. A bérbeadó számára több kihívás is felmerülhet, amikor ingatlant bérbe ad. Fontos, hogy a bérleti viszony megszűnését követően a bérlő elhagyja az ingatlant.
Megnehezíti a bérlő kiköltöztetését a kilakoltatási moratórium alkalmazása és a bérlő birtokvédelmi joga. A zárak cseréje és a közüzemi mérők lekapcsolása nem megfelelő jogi eszköz a problémás ügyek kezelésére. Az ügyvédi bérleti szerződés és a kiköltözési nyilatkozat biztosítja, hogy mindkét fél pontosan tisztában legyen jogaival és kötelezettségeivel, és jogilag is biztosítja a kiköltözés gördülékeny végrehajtását.
Részletes bérleti szerződéssel biztosítom Önnek a szükséges védelmet, hogy megelőzze a későbbi problémákat és vitás helyzeteket.
