A vagyonszerzési illeték sokakat érint, különösen ingatlanvásárláskor, de sokszor még a tapasztaltabb ügyfelek számára is bonyolultnak tűnhet. Ebben a cikkben részletesen bemutatom, hogy mikor és hogyan kell illetéket fizetni, milyen kedvezmények és mentességek érhetők el, és mely esetekben lehet részletfizetést igényelni.
Kezdjük az alapoknál.
Mi az a vagyonszerzési illeték?
Vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, amikor bizonyos vagyontárgyakat szerzünk meg, például egy ingatlant vásárolunk vagy öröklünk. Az illetékekről szóló jogszabály, az 1990. évi XCIII. törvény (röviden: Itv.) szabályozza, mikor és mennyit kell fizetni. Vagyonszerzési illeték három esetben merül fel: ha valamit visszterhesen, azaz ellenszolgáltatás fejében szerzünk meg, vagy ajándékozással, vagy örökléssel. A továbbiakban a visszterhes vagyonátruházási illetékről lesz szó, ami leggyakrabban ingatlanvásárláskor merül fel.
Mit jelent a visszterhes vagyonátruházás?
A vagyon megszerzése lehet visszterhes (ellenszolgáltatással járó) vagy ingyenes. Ha visszterhes vagyonátruházás történik, az azt jelenti, hogy a szerző fél nem ingyenesen jut a vagyonhoz, hanem ad cserébe valamit, például pénzt. Ez történik például egy ingatlanvásárláskor, amikor a vevő megkapja az ingatlan tulajdonjogát, az eladó pedig a vételárat.
Ezzel szemben ingyenes vagyonszerzés például egy ajándék, amikor nincs semmilyen ellenszolgáltatás.
Visszterhes vagyonátruházás példái:
- Ingatlan adásvétel – a vevő pénzt fizet az ingatlanért.
- Csere – például egy ingatlanért másik ingatlant adnak cserébe.
- Tartási szerződés – például amikor valaki lakását átruházza gondozás fejében.
- Életjáradéki szerződés – amikor valaki pénzbeli járadékért cserébe ad át vagyont.
- Öröklési szerződés – például az örökhagyó az ingatlana tekintetében örökösévé nevezi a vele szerződő felet tartás ellenében.
Mi az a visszterhes vagyonátruházási illeték?
Az Itv. alapján minden olyan vagyonszerzés visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik, amely során ellenszolgáltatás történik. Ez tehát minden olyan vagyonszerzésre vonatkozik, amit nem ajándékozással vagy örökléssel szereztünk meg. Például, ha ingatlant vásárolunk. Fontos: az öröklési szerződés is visszterhes vagyonszerzésnek számít, amely esetben az illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik.
Mi tartozik, és mi nem tartozik a visszterhes vagyonátruházási illeték alá?
Az illeték tárgya lehet például:
- Ingatlan szerzése (ha az Magyarországon található),
- Egy belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező cég vagyoni betétjének megszerzése,
- Gépjármű szerzése, ha azt Magyarországon vették, veszik nyilvántartásba,
- Ingó, vagyoni értékű jog szerzése.
Bizonyos esetekben azonban nem kell illetéket fizetni, például ha az illetékmentesség személyi (például helyi önkormányzatok) vagy tárgyi (az illeték tárgya mentes az illeték alól) mentesség alá esik.
Nem vonatkozik az illeték például azokra az esetekre, amikor egy ingatlant terhelő építményi jog, haszonélvezeti vagy használati jog az érintett személy halálával szűnik meg. Ez esetekben bár az ingatlan tehermentessé válik, de az ingatlan tulajdonosának nem kell illetéket fizetnie.
Ki köteles fizetni az illetéket?
A vagyonszerzési illetéket főszabály szerint az a fél köteles megfizetni, aki a vagyont megszerzi. Egy adásvételi szerződésnél például a vevő.
Van olyan eset, amikor az átruházó fél viseli: belterületbe vont ingatlan és a belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének visszterhes átruházásakor.
Miben különbözik az illeték az adótól (személyi jövedelemadótól)?
Az illeték és az adó két különböző fizetési kötelezettség. Az illetéket főszabály szerint a vagyonszerző fél (például vevő) fizeti az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) alapján, ha az Itv. alapján erre köteles, míg az adót az értékesítő (például eladó) fizeti az ingatlan átruházásából származó jövedelem után a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvényben (SZJA) alapján, ha az SZJA alapján erre köteles.
Az SZJA törvény alapján a jövedelem után az adó mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – az adóalap 15 százaléka. Az ingatlan átruházásából származó bevételből levonható tételeket pedig az SZJA tv. 62. §- ában találjuk.
Mikor kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket?
A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség különböző időpontokban keletkezik:
- Szerződéskötés esetén: az illetékfizetési kötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik.
- Bírósági vagy hatósági döntéssel: az illeték a határozat jogerőre emelkedésének vagy véglegessé válásának napján keletkezik.
- Árverési vétel esetén: az árverés napja a fizetési kötelezettség kezdete.
- Egyéb esetekben: az illetékkötelezettség a tényleges vagyonszerzés napján keletkezik.
Ha a vagyonszerzés hatósági jóváhagyástól vagy engedélytől függ, akkor az illetékfizetési kötelezettség a jóváhagyás napján keletkezik.
A felfüggesztő, bontó feltételtől függő szerződés esetén az illetékfizetési kötelezettség a szerződés hatályának beálltakor keletkezik.
Az ingatlan- nyilvántartási ügyintézést igénylő vagyonszerzés (például adásvétel) bejelentése úgy történik, hogy a szerződést a B400 NAV adatlappal együtt benyújtjuk a földhivatalhoz az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül, majd a földhivatal a szerződést az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően haladéktalanul továbbítja a NAV-hoz.
Ezt követően a NAV fizetési meghagyást (határozatot) küld, amelyben megállapítja az illeték összegét. Az illetéket a határozat közlését követő 30. napig lehet késedelmi pótlék nélkül megfizetni.
Milyen mértékű a visszterhes vagyonszerzési illeték?
Az illeték általános mértéke a megszerzett vagyon forgalmi értéke után 4%. Ha ingatlanról, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzéséről van szó, a következő szabályok érvényesek:
- 1 milliárd forintig 4%,
- 1 milliárd forint feletti forgalmi érték esetén 2%,
- de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint illetéket kell fizetni.
Az illeték alapját a megszerzett vagyon teljes forgalmi értéke adja, terhek levonása nélkül.
Mekkora az illeték lakásvásárlás esetén?
Az illetékszabályok szerint lakásnak minősül minden olyan ingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként szerepel, illetve amely lakóháznak épül és legalább szerkezetkész állapotban van, és az a lakóház is, amely tanyaként feltüntetett földrészleten található.
Nem minősül lakástulajdonnak például egy gazdasági épület vagy olyan lakóházként (lakásként) nyilvántartott ingatlan, amelyet az elmúlt öt évben más célra hasznosítottak, például üzletként.
Lakástulajdon szerzésekor fizetendő illeték
- Illetékalap: a lakás forgalmi értéke, terhek levonása nélkül.
- Illeték mértéke: 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték 1 milliárd forintot meghaladó részére pedig 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
Például, egy 50 millió forint értékű ingatlan vásárlása esetén a fizetendő illeték összege 2 millió forint (50 millió Ft * 4%).
Az illetékalap csökkenthető, ha a lakáshoz haszonélvezeti vagy használati jog kapcsolódik.
Mik a cserepótló vétel szabályai?
A cserepótló vétel szabályait csak lakásingatlanokra, és csak magánszemély vevőre lehet alkalmazni. A cserepótló vétel egy kedvezmény, amely akkor kérhető, ha:
- a vásárlást megelőző 3 évben eladtunk egy másik lakást, vagy
- a vásárlást követő 1 évben el szeretnénk eladni egy másik lakást.
Egy lakásvásárlással szemben csak egy lakáseladást lehet figyelembe venni (az érték szempontjából a kedvezőbbet).
Illetékkedvezmény cserepótló vételnél
Ha a feltételek teljesülnek, a vevő az illetéket csak a két lakás értékkülönbözete után fizeti, 4%-os mértékben.
Illetékmentesség cserepótló vételnél
Teljes illetékmentesség is járhat, ha a cserepótló vétel feltételei teljesülnek, és a szerzett lakás értéke kisebb az eladott lakás értékénél.
Például, ha valaki 2023-ban eladott 50 millió forintért egy lakást, majd 2024-ben vesz egy másik lakást 45 millió forintért, és ezt igazolja a korábbi eladás dokumentumaival, nem kell illetéket fizetnie a lakásvásárlás után.
Hogyan kell kérelmezni az illetékkedvezményt vagy illetékmentességet?
Itt is több lehetőség van a konkrét körülmények szerint.
Ha a másik lakást a vásárlást megelőző 3 évben adtuk el
Ebben az esetben a vevőnek igazolnia kell a másik lakás eladását, például az adásvételi szerződés másolatával. Emellett nyilatkoznia szükséges, hogy a vásárláskor megfelel az illetékmentesség vagy illetékkedvezmény igénybevételéhez szükséges feltételeknek.
Ha a másik lakást a vásárlást követő 1 éven belül fogjuk eladni
A vevő ebben az esetben nyilatkozattal kérheti a NAV-tól, hogy az illetéket csak a vásárolt és eladott lakás értékkülönbsége alapján állapítsák meg, vagy hogy teljes illetékmentességet kapjon. Ilyenkor a NAV felfüggeszti az illetékkiszabási eljárást, és a vevőnek kell igazolnia, hogy az eladás megtörtént.
Ha a vevő az adásvételi szerződés másolatával igazolja a lakás eladását, a NAV a felfüggesztett eljárást folytatja és megállapítja az illetéket vagy az illetékmentességet.
Fontos figyelmeztetés
Ha valaki kéri a kedvezményes vagy mentességi eljárást, de nem igazolja az eladást a vásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig, a NAV a lakásvásárlás után megállapított illeték mellett pótilletéket szab ki. A pótilletéket az illeték összegének alapulvételével, a jegybanki alapkamat kétszeresével számítják ki.
Cserepótló vétel haszonélvezeti jog esetén
Ha az eladott lakástulajdonon haszonélvezeti jog állt fenn, és a tulajdonos a lakásvásárláskor ugyanannak a személynek haszonélvezeti jogot alapít, akkor a következő szabályok érvényesek:
- A haszonélvező a forgalmi értékek különbözete alapján számított haszonélvezeti jog értéke után fizet illetéket.
- A tulajdonos pedig a haszonélvezeti jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizeti az illetéket.
Haszonélvezeti jog vagy használati jog esetén fizetendő illeték
Ha az ingatlanvásárlás során haszonélvezeti jogot alapítanak, akkor az illeték alapját a haszonélvezeti jog értéke adja, amelynek 4 %- a az illeték, amelyet a Haszonélvezőnek kell megfizetnie. A tulajdonos pedig a haszonélvezeti jog értékével csökkentett ingatlanérték után fizet 4% illetéket.
A fentiek alól kivételt képeznek az illetékkedvezmény, illetékkedvezmény esetei.
Például, ha egy vevő 50 millió forint értékű ingatlant vásárol, amelyet holtig tartó haszonélvezeti jog terhel egy 60 éves személy javára, akkor:
- A haszonélvezeti jog értékének kiszámítása után, amely az Itv. 72 § alapján 15 millió forint, a haszonélvező az érték 4%-át, azaz 600 ezer forintot fizet.
- A vevő a fennmaradó érték (50 millió Ft – 15 millió Ft = 35 millió Ft) után fizet 4%-os illetéket, ami 1,4 millió forint.
Mikor nem kell illetéket fizetni haszonélvezeti vagy használati jog esetén?
Nincs illetékfizetési kötelezettség például, ha úgy adja el ingatlanát, hogy az eladó a maga javára haszonélvezeti vagy a használati jogot fenntart, azaz az eladás haszonélvezet fennmaradásával történik, vagy ha az ingatlant úgy adják el, hogy az ingatlanon már az eladást megelőzően fennállt a haszonélvezet vagy használat, és ez a teher az eladást követően is fennmarad, vagy ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg.
Ingatlan közös tulajdonának megszüntetésekor fizetendő illeték
Közös tulajdon megszüntetésekor csak akkor kell illetéket fizetni, ha az egyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékhez jut. Az illetéket az értékkülönbözet 4%-a alapján állapítják meg.
Egyenes ági rokonok és házastársak illetékmentessége
Egyenes ági rokonok (pl. szülő-gyerek, nagyszülő-unoka), és a házastársak közötti vagyonszerzések illetékmentesek, függetlenül attól, hogy ajándékozás, öröklés vagy visszterhes szerzés történt.
Testvérek közötti illetékmentesség
Testvérek csak ajándékozás vagy öröklés esetén mentesülnek az illetékfizetés alól.
Bejegyzett élettársakra vonatkozó szabályok
A bejegyzett élettársak ugyanolyan illetékkedvezményekre és illetékmentességre jogosultak, mint a házastársak.
CSOK Plusz és az illetékmentesség
Ha a lakásvásárlás a családok otthonteremtési kedvezményének (CSOK Plusz) támogatásával történik, akkor illetékmentesség jár. A CSOK Plusz részleteit az 518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet tartalmazza.
Mikor illetékmentes a telekvásárlás?
A telekvásárlás akkor illetékmentes, ha:
- a telek lakóház építésére alkalmas,
- 4 éven belül építkezik rajta (a határidő a szerződés illetékkiszabásra való bemutatásától kezdődik), és
- a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településen meghatározott maximális beépíthetőség 10%-át.
Az illetékmentességet a vevő kérheti nyilatkozattal. A NAV felfüggeszti az illeték megfizetését, és a 4 éves határidő letelte után ellenőrzi a lakóház felépítését. Ha a ház időben elkészült, a NAV törli a felfüggesztett illetéket.
Mi történik, ha nem készül el időben a ház?
Ha a használatbavételi engedély jogerőssé vagy véglegessé válása a határidő után történik, de változatlan tartalommal, a NAV még így is törli az illetéket, ha az építésügyi hatóság erről értesíti a NAV-ot.
Újépítésű ingatlan vásárlása esetén járó kedvezmények
Újonnan épített lakások vásárlása esetén bizonyos feltételek mellett illetékmentesség vagy illetékkedvezmény igényelhető. (Új lakásnak tekintjük az ingatlant a használatbevételi engedély kiadását követő első megvásárlásig; kivétel, ha az illetéktörvényben meghatározott vállalkozótól, ingatlanalaptól vagy gazdálkodó szervezettől vásárolunk, mert ez esetekben a 2. megvásárlásig tekintjük a lakástulajdont új lakásnak.)
Ha a lakást egy vállalkozótól vásároljuk, aki azt újonnan építette értékesítési céllal, és a forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor illetékmentességet kapunk.
Ha a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot, és nem igazolunk másik lakás eladását, akkor az illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne.
Fiatalok lakásvásárlási kedvezményei
Első lakásszerzők esetében a fizetendő illeték a felére csökkenthető, így a szokásos 4% helyett csak 2%-ot kell fizetni, ha:
- a vevő még nem töltötte be a 35. életévét,
- első lakástulajdonát szerzi meg, és
- az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
Példa: Ha két vevő vásárol közösen egy 30 millió forintos lakást, amelynél az egyik fél tulajdonrésze 15 millió forint értékű, akkor mégsem jogosult a kedvezményre, mert az ingatlan teljes értéke meghaladja a 15 millió forintos határt.
Első lakásszerzők pótlékmentes részletfizetést is kérhetnek 12 hónapra egyenlő részletekben.
Részletfizetés a vagyonszerzési illetékre
Az első lakásszerzők kérelemre havonként egyenlő részletekben, legfeljebb 12 hónapon át, pótlékmentesen teljesíthetik az illetékfizetést. Első lakásszerzőnek nem csak az minősül, akinek nem volt lakástulajdona, hanem például az is, akinek már volt lakástulajdonban tulajdoni hányada, de az nem érte el az 50%- ot.
A másik lehetőség az automatikus részletfizetés (AUTRESZ). Az erre vonatkozó kérelmet azon természetes személyek (tehát magánszemély, egyéni vállalkozó és áfa fizetésére kötelezett magánszemély) kérhetik, akiknek adótartozása nem haladja meg az 1 millió forintot. Az eljárás évente egyszer kérhető, és 12 havi pótlékmentes részletfizetést tesz lehetővé. Ez egy automatikus részletfizetési kedvezmény, az adózó jövedelmi és vagyoni viszonyainak vizsgálata nélkül.
A FAM01 adatlap pedig a magánszemély (egyéni vállalkozó) fizetési könnyítésre és mérséklésre irányuló kérelem.
Miért fontos ügyvéddel konzultálni az ingatlanügyletek illetékeiről?
Mint a fentiekből is látszik (és korántsem tértem ki minden lehetőségre, apró szabályra), a vagyonszerzési illeték nem éppen egyszerű dolog. Érdemes ezért minden esetben ingatlan ügyvédhez fordulni.
Egy szakértő ügyvéd segíthet:
- Előre kalkulálni a költségeket – így elkerülhetőek a váratlan kiadások.
- Optimalizálni a tranzakciót – az illetékszabályok pontos ismerete előnyös adózási feltételeket biztosíthat.
- Elkerülni az esetleges hibákat – például hibás bejelentések vagy mulasztások miatti késedelmi díjakat.
Ha további információra, segítségre van szüksége, bátran forduljon hozzám!
